Quelles pistes d’action sur l’immobilier pour les accompagnateurs ESS ?
Quelle posture adopter sur les problématiques complexes de l'immobilier et du foncier en tant qu'accompagnateur de l'ESS ?
Les accompagnateurs de l’ESS suivent et soutiennent des structures tout au long de leur développement. Appliquée au cas des enjeux immobiliers et fonciers, la posture d’accompagnateur permet une réflexion partagée et une orientation vers des pistes de solutions ou des experts adéquats. Il est important de toujours repréciser avec la structure accompagnée les éléments caractéristiques de l’accompagnement et donc de :
- clarifier le périmètre d’action ;
- rappeler la dimension collective de la réflexion ;
- définir les objectifs poursuivis et les rôles de chacun.
Tout l’enjeu de l’accompagnement est de vérifier les besoins du porteur de projet grâce à une phase de diagnostic et de mobiliser les compétences externes nécessaires sur un sujet complexe.
Lors du développement d’un projet de l’ESS, des difficultés dans la recherche, la rénovation d’un lieu ou dans la formalisation de son occupation peuvent être bloquantes pour l’activité. Par leur posture même, les accompagnateurs ESS apportent un regard extérieur et aident à questionner et confirmer les besoins initiaux des porteurs de projet afin de définir un plan d’action pertinent. Les parcours d’accompagnement permettent de trouver un équilibre entre les attentes des porteurs de projet, ce qu’impliquent les activités de la structure et les opportunités du marché immobilier local. Pour l’accompagnatrice Céline Rochelle (chargée de mission DLA 77 – réseau DLA), sa posture permet « de réinterroger le projet de la structure pour qu’elle sélectionne un lieu adapté à ses besoins et de questionner si le lieu est vraiment un élément central dans son développement ».
Les domaines de l’immobilier et du foncier se caractérisent par un certain niveau d’expertise technique et juridique. Face à cela, les accompagnateurs de l’ESS ont un positionnement plus généraliste. Pour l’immobilier et le foncier, les besoins exprimés sont généralement liés à un autre enjeu stratégique pour la structure, et peuvent autant porter sur le montage juridique ou l’utilisation des espaces que sur le renforcement du modèle socio-économique et la place que l’immobilier y occupe. Lorsque l’accompagnement comporte des enjeux spécifiques à l’immobilier ou au foncier qui donnent lieu à une recherche de prestation externe, il peut s’avérer risqué d’intégrer ces questions à une demande plus large (par exemple, solliciter un expert en stratégie d’entreprise qui aurait également à répondre aux problématiques immobilières). La rédaction d’un cahier des charges spécifique au sujet immobilier peut être recommandée dans ce cas. Sur ce point, Ludovic Thomas (chargé de mission incubateur TAG 35 - réseau TAgBZH) conseille de faire appel à des prestataires sensibilisés aux spécificités des modèles socio-économiques de l’ESS afin de mieux comprendre le projet, ses enjeux et les difficultés rencontrées.
Quelles actions mobiliser sur les enjeux immobiliers et fonciers en tant qu'accompagnateur généraliste ?
Une fois la posture des accompagnateurs de l’ESS clarifiée, plusieurs actions peuvent être lancées pour répondre aux enjeux immobiliers et fonciers des structures accompagnées. Cinq leviers sont suggérés :
Savoir s'entourer et comprendre les notions essentielles
Sans être des experts du sujet, les accompagnateurs de l’ESS peuvent acquérir un premier niveau de connaissance afin d’identifier plus rapidement les besoins et enjeux liés au foncier et à l’immobilier et orienter les structures accompagnées vers des acteurs adéquats.
Au-delà de la documentation disponible les accompagnateurs peuvent se rapprocher d’acteurs clés avec qui échanger en direct comme :
- les CAUE (conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement) ;
- les services des collectivités concernées par la zone d’implantation de la structure (dont les services d’urbanisme des mairies ou départements, ou les services départementaux d'incendie et de secours sur les questions liées aux établissements recevant du public) ;
- les bailleurs locaux (privés ou publics) ;
- des spécialistes du foncier et de l’immobilier (par exemple les foncières solidaires) ;
- des spécialistes juridiques (avocats, notaires) ou techniques (bureaux d’études, architectes, etc.) ;
- des réseaux locaux d’échange de bonnes pratiques (par exemple le BRUDED) ;
- des réseaux et fédérations de structures exerçant la même activité et rencontrant des besoins similaires (par exemple, un réseau de cafés solidaires et associatifs) ;
- les pairs accompagnateurs, aussi bien au niveau local que national, pour capitaliser sur des retours d’expériences ou se tourner vers des expertises internes (par exemple, les centres de ressources dans le cas du DLA).
Ces échanges permettent de mieux comprendre les pratiques existantes en termes de foncier et d’immobilier et éventuellement de demander un appui technique. Ces acteurs peuvent également avoir des pistes d’identification de biens fonciers et immobiliers disponibles localement ou orienter vers des partenaires à solliciter.
Sensibiliser et former les porteurs de projet
Les accompagnateurs de l’ESS peuvent inclure des modules de sensibilisation et de formation des porteurs de projet aux enjeux et aspects techniques du foncier et de l’immobilier. C’est le retour d’expérience que fait Ludovic Thomas, avec plusieurs leviers possibles :
- l’organisation d’une initiation au droit dispensée par des experts ;
- l’organisation de speed meetings entre des experts juridiques et les porteurs de projet pour les aider sur des points précis ;
- l’organisation de rencontres avec les élus et techniciens locaux pour favoriser l’interconnaissance et faciliter une prise de contact ultérieure pour la recherche de locaux (adopter la bonne posture, utiliser les bons éléments de langage et de présentation, etc.).
Vérifier l’adéquation entre le lieu et les activités développées
La recherche d’un lieu sera d’autant plus difficile si les attentes des porteurs de projet sont trop restreintes ou ne sont pas cohérentes avec les activités développées et les dynamiques territoriales. Une certaine flexibilité et un questionnement de la pertinence des critères de recherche sont donc essentiels pour fluidifier et accélérer cette étape de développement de la vie d’une structure. Pour l’illustrer, Noé Nouchet (chargé de mission DLA 77) évoque l’importance d’anticiper le choix d’un bassin d’emploi actif pour l’implantation de structures de l’insertion par l’activité économique (SIAE), au-delà des seuls critères propres au lieu.
Proposer de nouvelles solutions aux propriétaires et aux porteurs de projets
Pour faciliter les échanges avec les propriétaires immobiliers et l’accès à des locaux, l’accompagnateur peut suggérer aux porteurs de projet d’explorer des solutions alternatives – faire preuve d’une certaine « créativité réglementaire » – tel que l’indique Ludovic Thomas :
- la création d’un consortium entre structures partageant les mêmes besoins, afin d’occuper collectivement des locaux vacants et réduire les coûts ;
- la mise en place de loyers plus flexibles et adaptés au développement du projet, comme des loyers progressifs ou des franchises de loyer lors des phases d’émergence ou des périodes de rénovation du lieu ;
- la considération de loyers avec intéressement au chiffre d’affaires de la structure occupante, en s’assurant que la part fixe de loyer minimum garantie reste raisonnable ;
- de façon plus exceptionnelle, l'intégration d'une clause de partage de plus-value dans le cas où une réhabilitation majeure du lieu serait prise en charge par le locataire. Cela peut donner un levier de négociation à l'emménagement dans un nouveau lieu tout en permettant à la structure ayant financé la rénovation de retrouver en partie sa mise de départ (50 % de la plus-value permise grâce aux travaux lui revenant en cas de vente).
Ces modalités doivent toujours faire l’objet d’une contractualisation et doivent être associées à une sensibilisation adéquate sur les modèles socio-économiques des entreprises de l’ESS.
Mobiliser les collectivités locales
S’assurer du soutien des collectivités et des citoyens au regard de l’activité visée par le projet peut aider grandement à son installation. Avec une dynamique locale positive en amont, la prise de contact auprès des propriétaires n’en sera que facilitée.
L’objectif est alors de démontrer les spécificités et les atouts de l’implantation de la structure pour le territoire et ses habitants en allant à leur rencontre ou en organisant des temps d’information et de partage. Pour l’accompagnateur Ludovic Thomas, « il est fondamental que la dimension d’utilité sociale soit soutenue par la collectivité », ajoutant que la mise en place de comités de pilotage dans le développement du projet d’utilité sociale permet d’avoir un regard collectif sur ses enjeux en y invitant les collectivités et partenaires locaux. Par ailleurs, l’organisation de visites apprenantes pour les élus locaux dans des lieux d’activités comparables est aussi un levier d’acculturation au projet visé.
Un travail à poursuivre et des solutions plus systémiques à explorer
De nombreux aspects restent à penser sur ces sujets pour l'ESS : travailler sur la mise en relation entre les propriétaires, bailleurs et les porteurs de projet ; cartographier les locaux disponibles à l’échelle d’un territoire donné ; mettre à disposition des espaces-tests modulables et réservés aux projets d’utilité sociale ; pouvoir donner des garanties auprès des bailleurs face à des modèles socio-économiques complexes ; soutenir le développement de foncières solidaires… Pour Patrice Hénaff (Directeur TAG 22 - réseau TAgBZH et Rich’ESS), ce sont autant de pistes à explorer collectivement pour mettre en place des solutions systémiques et accompagner les porteurs de projets sur leurs problématiques immobilières et foncières.
