Quelles solutions pour transformer le foncier bâti vacant en projets de l'ESS ?
Le rôle majeur des collectivités territoriales
Mis en évidence par les nombreux travaux du Réseau des collectivités Territoriales pour une Economie Solidaire (RTES), la question du foncier vacant est complexe, notamment de par sa transversalité. Elle concerne ainsi presque tous les services internes des collectivités.
Ces dernières peuvent aider les structures de l'ESS à accéder au foncier et à l'immobilier par plusieurs leviers :
- la mise en réseau et l’intermédiation entre propriétaires de biens immobiliers vacants et porteurs de projet ;
- l'utilisation d'outils réglementaires tels que le schéma de cohérence territoriale (SCoT) ou le plan local d'urbanisme (PLU).
Si la collectivité est propriétaire d'un lieu vacant, elle peut aussi faire le choix de le mettre à disposition à titre gratuit ou pour un loyer minoré. La collectivité peut également participer au montage et à la gestion du projet, en s’impliquant par le biais d’une société coopérative d'intérêt collectif (Scic) ou d'un Organisme de foncier solidaire.
La captation et l’occupation du foncier vacant sont des enjeux de taille pour les collectivités concernées, à plusieurs titres :
- c’est un moyen d’impulser de nouvelles dynamiques qui renforcent l’attractivité du territoire et contribuent à sa valorisation ;
- c’est un levier pour structurer de nouvelles coopérations renforcées avec les acteurs de l’ESS, dont l’implantation sur le territoire peut permettre d’apporter des réponses innovantes à des problématiques existantes localement.
Il s’agit là de véritables projets de développement territorial, dont la réussite est conditionnée à l’existence d’une vision partagée entre des acteurs très divers (habitants, représentants d’associations, acteurs de l’ESS, autres acteurs privés, etc.). Pour y parvenir, les collectivités peuvent s’entourer de professionnels, et notamment d’acteurs de l’ESS qui se sont spécialisés sur cette problématique, comme c’est le cas des foncières solidaires ou encore des structures d’urbanisme transitoire. Ces acteurs à la fois « ensembliers » et « techniciens » peuvent assurer l’assistance à maîtrise d’ouvrage dans ses dimensions les plus techniques ainsi que la gestion et l’animation du lieu.
L'accompagnement des territoires par les acteurs de l'ESS spécialisés sur la question du foncier
Certaines structures de l'ESS proposent d'accompagner autant les collectivités que les porteurs de projet dans la réhabilitation de biens vacants. C'est le cas des foncières solidaires, comme l'illustre la Scic Villages Vivants qui intervient depuis 2018 dans les zones rurales d'Auvergne-Rhône-Alpes et contribue ainsi à la revitalisation des centre-bourgs. Villages Vivants, qui aide les collectivités à réfléchir sur les possibilités d’usage et de transformation de leurs locaux vacants, souhaite également leur montrer que des alternatives sont possibles lorsque les coûts de rénovation sont trop importants. Elle propose ainsi de les accompagner sur les modalités juridiques et économiques (en fonction de la capacité d'emprunt de la collectivité) et sur le portage et la gouvernance du lieu imaginé.
La coopérative Plateau Urbain, quant à elle, développe des stratégies d’occupation du patrimoine vacant afin de permettre à des projets en émergence de se développer à moindre coût, dans un environnement favorable. Elle cherche notamment à identifier des ensembliers capables de porter des projets transitoires qui répondent aux besoins des territoires.
Si les compétences foncières se développent au sein de l'ESS, l'offre est encore faible face à la demande et surtout inégale selon les territoires. Ainsi, Plateau Urbain cherche à investir de nouveaux territoires, moins métropolitains, et confrontés à de nouveaux enjeux spécifiques aux zones rurales, par exemple la lutte contre la vacance.
De plus, outre la technicité juridique et financière que ces activités nécessitent, elles impliquent aussi une dimension institutionnelle forte, pour faire le lien entre collectivités et porteurs de projet. Cela implique d’avoir une connaissance fine du contexte local et des besoins du territoire, que n’ont pas toujours les solutions existantes (Comm'une opportunité, SOS Villages).
Le rôle des structures de l'accompagnement des projets de l'ESS
Afin de construire, à partir du foncier vacant, des projets adaptés aux besoins des habitants et du territoire, les structures de l'accompagnement à la création de projets de l'ESS sont également des interlocuteurs-clé. Ils peuvent, à partir d'un lieu et d'un enjeu, faciliter la connexion avec des structures de l'ESS en recherche de locaux et en capacité de construire un projet.
Par ailleurs, le dispositif Fabrique à initiatives, porté par des structures de l'accompagnement, est un dispositif intéressant pour préciser les besoins et les idées des acteurs du territoire, et co-construire une réponse adaptée en faisant le lien avec les structures intéressées et les projets intéressants. Ainsi, le TAg29 a appuyé la commune du Juch dans le Finistère sur la préfiguration d'un commerce par la détection des idées et l'animation de groupes de travail auprès des habitants, afin de faire revivre le coeur de bourg, et pour lequel la commune a acheté un bâtiment vacant.
Néanmoins, ces structures ont besoin d'un appui par des structures expertes des questions foncières pour écarter les risques inhérents à la réhabilitation et à la gestion de bâti, et les intégrer au mieux à la modélisation économique des solutions accompagnées.
Le 6 avril 2021, le collectif Créa'rural, animé par l'Avise rassemblant les acteurs engagés travaillant sur l'accompagnement des projets de l'ESS en milieu rural, s’est réunit autour de la question du foncier vacant en zone rurale et des solutions existantes pour le transformer en projets de l'ESS.
En effet, comme l'illustrent les fiches de retour d'expérience réalisées par l'Avise dans le cadre du programme Petites villes de demain, le foncier vacant peut permettre d'impulser des projets innovants favorisant la coopération et le lien social : c'est par exemple le cas du Pôle ESS impulsé dans une ancienne friche industrielle à Saint-Loup-sur-Semouse, du tiers-lieu SIMONE installé dans une ancienne usine de bottes, ou encore des Ateliers Jean Moulin initiés dans un ancien lycée professionnel.
Afin d'identifier collectivement les acteurs travaillant sur le sujet et les enjeux afférents à cette problématique, plusieurs intervenants ont nourri l'atelier de leurs perspectives, parmi lesquels Anne-Laure Federici du RTES, Thibault Berlingen de Villages Vivants, Gaëlle Cozic et Arthur Le Moigne de Plateau Urbain, ainsi que d'autres participants souhaitant apporter le retour d'expérience de leur structure (dont ATIS, la SCIC SENS, Novoloco et le réseau des CREFAD)
Des besoins remontés par les porteurs de projets
Beaucoup d'acteurs de l'ESS et de porteurs réfléchissent sur la façon de s’inscrire dans les programmes de revitalisation, tels que Petites villes de demain de l'Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT), et de mieux comprendre l'opportunité qu'ils représentent pour la réhabilitation de lieux vacants au service du développement de projets de l'ESS.
Par ailleurs, les porteurs de projet plébiscitent les outils présentant les dispositifs et les acteurs existants pour faciliter la recherche de solutions aux problématiques. On peut citer pour illustration l'outil Envie d’R qui permet de coordonner les actions de référencement de locaux disponibles et de repérage de porteurs de projets des intercommunalités en région Auvergne-Rhône-Alpes, le "kit pour initier son projet en zone rurale" proposé par Villages Vivants, le guide pratique sur l’accès au foncier de la CRESS Centre - Val de Loire, ou encore le guide réalisé par le RTES à destination des collectivités.
La création de ressources spécifiques reste à poursuivre afin de valoriser les acteurs de l’ESS qui se sont emparés des enjeux liés à l’immobilier et au foncier et d’identifier les enjeux et leviers d’action associés.